Grundsteuer steuerlich absetzbar: So holen Sie 2026 Geld vom Finanzamt zurück

Die Grundsteuer gehört zu den laufenden Kosten, die jeder Immobilienbesitzer kennt. Doch ob Sie diese Steuer absetzen können, hängt entscheidend davon ab, wie Sie Ihre Immobilien nutzen. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen für die Steuererklärung 2026, wann und wie Sie die Grundsteuer steuerlich geltend machen können.

Kurzübersicht: Wann ist die Grundsteuer steuerlich absetzbar?

Die Grundsteuer ist nur dann steuerlich absetzbar, wenn die Immobilie der Einnahmeerzielung dient, also bei Vermietung, betrieblicher Nutzung oder einem anerkannten häuslichen Arbeitszimmer. Bei reiner Eigennutzung bleibt sie dagegen eine private Ausgabe ohne steuerlichen Abzug. Die Absetzbarkeit der Grundsteuer hängt somit von der Nutzungsart der Immobilie ab.

Nutzung	Grundsteuer absetzen?
Rein privat (Eigennutzung)	Nein
Vollständig vermietet	Ja, als Werbungskosten
Gemischt genutzt (teil-vermietet, teil-privat)	Anteilig, nur der vermietete Teil
Betrieblich genutzt	Ja, als Betriebsausgabe

Seit dem Reformjahr 2025 gelten zwar neue Grundsteuerwerte und neue Grundsteuermesszahlen nach dem Bundesmodell, doch die Grundlage für die Absetzbarkeit in der Steuererklärung 2026 ff. bleibt unverändert: § 9 Einkommensteuergesetz regelt weiterhin, welche Kosten als Werbungskosten anerkannt werden. Das Wichtigste in Kürze: Wer seine Grundsteuer in der Steuererklärung geltend machen will, braucht einen nachweisbaren Bezug zur Einnahmeerzielung.

Was ist die Grundsteuer? (inkl. Grundsteuer A, B und C)

Die Grundsteuer ist eine laufende Steuer auf Grundbesitz, die von der Gemeinde erhoben wird. Sie zählt zu den bedeutendsten Einnahmequellen der Kommunen, die Grundsteuer beträgt jährlich etwa 15,6 Milliarden Euro bundesweit. Steuerpflichtig ist stets der Eigentümer, der im Grundbuch eingetragen ist, unabhängig davon, ob er selbst in der Wohnung lebt oder diese vermietet.

Es gibt drei Grundsteuerarten:

• Grundsteuer A: Betrifft land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke, etwa Ackerland, Wälder oder einen Bauernhof.

• Grundsteuer B: Gilt für alle übrigen Grundstücke, also bebaute und unbebaute Flächen wie Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Gewerbeflächen und Bauplätze.

• Grundsteuer C: Seit 2025 können Kommunen einen gesonderten, meist höheren Hebesatz für baureife, aber unbebaute Grundstücke festlegen. Ziel ist es, Spekulation mit Bauland einzudämmen.

Die Grundsteuer wird von Gemeinden erhoben und ist von Eigentümern zu zahlen. Mieter tragen sie nur indirekt über die Nebenkosten, doch dazu mehr im Abschnitt „Mieter umlegen“.

Berechnung der Grundsteuer ab 2025: Vom Grundsteuerwert bis zum Hebesatz

Die Grundsteuerreform trat am 1.1.2025 in Kraft. Der Grundsteuerwert wird ab 2025 nach neuen Regeln berechnet, wobei der Bewertungsstichtag der 1. Januar 2022 war. In den alten Bundesländern galten bis 31.12.2024 andere Steuermesszahlen, die auf Einheitswerten von 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) basierten, diese historischen Werte gehören nun der Vergangenheit an.

Die Berechnung der Grundsteuer folgt dieser Formel:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Jahresgrundsteuer

Die Grundsteuermesszahlen werden von der Bundesregierung festgelegt und in Promille angegeben. Die Grundsteuermesszahl wird in Promille angegeben und variiert je nach Nutzung: Für Wohngebäude (Grundsteuer B) liegt sie bei 0,31 ‰, für andere Grundstücke bei 0,34 ‰. Den Hebesatz bestimmt jede Gemeinde individuell.

Rechenbeispiel für 2025:

• Grundsteuerwert: 300.000 €

• Steuermesszahl: 0,31 ‰

• Grundsteuermessbetrag: 300.000 × 0,00031 = 93 €

• Hebesatz der Stadt: 535 %

• Jahresgrundsteuer: 93 € × 5,35 = ca. 498 €

Die Höhe der Grundsteuer variiert also erheblich je nach Wert der Immobilie und dem Hebesatz Ihrer Gemeinde. Manche Kommunen haben ihre Hebesätze nach der Reform deutlich angepasst, um das Aufkommen insgesamt stabil zu halten.

Grundsteuer absetzen bei Vermietung: Werbungskosten nach § 9 EStG

Vermieter können die Grundsteuer als Werbungskosten absetzen, und zwar in voller Höhe, wenn das Objekt vollständig vermietet ist. Die Grundsteuer ist steuerlich absetzbar bei Vermietung oder gewerblicher Nutzung, denn sie gehört laut § 9 EStG zu den laufenden Kosten, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen.

Beispiel für 2026:

• Jahresgrundsteuer für eine vermietete Wohnung: 1.000 €

• Mieteinnahmen: 12.000 €

• Die 1.000 € mindern die steuerpflichtigen Einkünfte als Werbungskosten

Worauf Vermieter achten sollten:

• Die Grundsteuer wird als einheitliche Position bei den Werbungskosten berücksichtigt, sie muss steuerlich nicht zwischen Boden und Gebäude aufgeteilt werden.

• Neben der Grundsteuer sind auch Zinsen, Instandhaltung und Verwalterhonorare absetzbar, doch der Betrag der Grundsteuer steht als eigenständige Position.

• Werbungskosten mindern den zu versteuernden Gewinn, bedeuten aber keine Erstattung „Euro für Euro“. Die tatsächliche Steuerersparnis hängt vom individuellen Steuersatz ab, bei einem Satz von 35 % bringen 1.000 € Werbungskosten rund 350 € weniger Steuerlast.

Grundsteuer auf Mieter umlegen, und trotzdem absetzen

Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten und kann laut Betriebskostenverordnung auf Mieter umgelegt werden. Die Grundsteuer kann auf Mieter umgelegt werden, sofern dies wirksam im Mietvertrag vereinbart ist. Vermieter müssen die Umlage im Mietvertrag vereinbaren, fehlt eine solche Klausel, trägt der Vermieter die Kosten allein.

Die Umlage schließt die steuerliche Absetzbarkeit beim Vermieter nicht aus. So funktioniert der doppelte Buchungseffekt:

1. Zahlung an die Gemeinde (z. B. 800 €): wird als Werbungskosten angesetzt

2. Umlage auf Mieter (800 € über Nebenkosten): wird als Einnahmen erfasst

3. Ergebnis: Die Grundsteuer kann auf Mieter umgelegt werden, bleibt aber Werbungskosten für Vermieter, steuerlich neutralisieren sich Einnahme und Ausgabe weitgehend

Mieter zahlen Grundsteuer anteilig basierend auf Wohnfläche. Leerstehende Wohnungen dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden, dieser Teil der Grundsteuer bleibt beim Eigentümer. Dennoch: Wenn die Grundsteuer bei leer stehendem Wohnraum gezahlt wird, kann sie absetzbar sein, sofern ernsthaft versucht wird zu vermieten (durch Inserate, Maklerbeauftragung etc.).

Gemischt genutzte Immobilien und Leerstand: Nur der „Einnahmen-Anteil“ ist absetzbar

Wer ein Haus teil-vermietet und teil-privat nutzt, muss die Grundsteuer anteilig aufteilen. Die Berechnung des absetzbaren Anteils der Grundsteuer erfolgt in der Regel nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen bei gemischter Nutzung. Bei gemischter Nutzung ist nur der vermietete Anteil absetzbar.

Rechenbeispiel:

• Jahresgrundsteuer: 1.200 €

• Vermietete Fläche: 80 m²

• Selbst genutzte Fläche: 40 m²

• Gesamtfläche: 120 m²

• Absetzbarer Anteil: 80/120 = 2/3 → 800 € als Werbungskosten

• Privater Anteil: 1/3 → 400 € nicht absetzbar

Beim Leerstand gilt: Leerstand beeinflusst den Werbungskostenabzug nicht, wenn Vermietungsabsicht besteht. Dokumentieren Sie Ihre Bemühungen mit Inseraten, einem Maklervertrag oder Besichtigungsprotokollen. Planen Sie dagegen, den leerstehenden Teil dauerhaft selbst zu nutzen, entfällt der Abzug.

Grundsteuer bei Eigennutzung: Wann ist sie nicht steuerlich absetzbar?

Die Antwort ist eindeutig: Selbstgenutzte Immobilien erlauben keinen Abzug der Grundsteuer als Werbungskosten. Die Grundsteuer für selbstgenutzte Immobilien ist nicht absetzbar. Für privat genutzte Immobilien zählt die Grundsteuer zu den Lebenshaltungskosten, die nach § 12 EStG steuerlich nicht anerkannt werden.

Beispiel:

• Familie bewohnt ein eigenes Haus, Jahresgrundsteuer 2026: 900 €

• Diese 900 € sind nicht als Werbungskosten absetzbar, unabhängig von der Höhe des Einkommens

Was sich bei Eigennutzung trotzdem steuerlich lohnen kann:

• Haushaltsnahe Dienstleistungen (Treppenhausreinigung, Gartenpflege) nach § 35a EStG

• Handwerkerleistungen (Heizungsaustausch, Dachreparatur) nach § 35a EStG

• Die Grundsteuer selbst gehört jedoch nicht dazu

Auch in Eigentümergemeinschaften (WEG) gilt: Die Grundsteuer für die selbst genutzte Eigentumswohnung ist zwar Teil der Hausgeldabrechnung, aber steuerlich nicht absetzbar. Eltern, die ihren Kindern eine Wohnung unentgeltlich überlassen, fallen ebenfalls unter diese Regelung, ohne Mieteinnahmen kein Abzug.

Häusliches Arbeitszimmer & betrieblich genutzte Räume: Anteilige Grundsteuer absetzen

Ein häusliches Arbeitszimmer ermöglicht anteiligen Grundsteuerabzug, vorausgesetzt, die steuerlichen Bedingungen sind erfüllt:

• Ein klar abgetrennter Raum (keine Ecke im Wohnzimmer)

• Nahezu ausschließlich berufliche Nutzung

• Kein anderer Arbeitsplatz verfügbar oder der Raum bildet den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit

Rechenbeispiel:

• Wohnung: 100 m², davon Arbeitszimmer: 15 m²

• Jahresgrundsteuer: 600 €

• Absetzbarer Teil: 15/100 = 15 % → 90 € pro Jahr

• Bei Arbeitnehmern als Werbungskosten, bei Selbstständigen als Betriebsausgabe

Wird ein Teil des Gebäudes komplett betrieblich genutzt, etwa eine Arztpraxis im Erdgeschoss bei privater Nutzung darüber, ist die Grundsteuer für den betrieblichen Teil vollständig als Betriebsausgabe absetzbar. Die Aufteilung nach Quadratmetern ist der gängige Schlüssel.

Grundsteuer in der Steuererklärung: Wo trage ich was ein?

Der Eintragungsort hängt von der Einkunftsart ab. Die Grundsteuer muss in der Anlage V der Steuererklärung angegeben werden, wenn es um Vermietung geht.

Vermieter:

• Anlage V („Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“)

• Grundsteuer als Werbungskosten bei den laufenden Kosten je Objekt

• Umgelegte Nebenkosten (inkl. Grundsteuer) als Einnahmen erfassen

Gewerblich genutzte Immobilien:

• Erfassung in der Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) oder Gewinn- und Verlustrechnung (GuV)

• Kategorie: Betriebsausgaben unter „Steuern/Abgaben“

Häusliches Arbeitszimmer:

• Anlage N (Arbeitnehmer) oder Anlage S/G (Selbstständige, Gewerbe)

• Nur der prozentuale Anteil nach Wohnfläche wird eingetragen

Mieter:

• Die Grundsteuer ist für Mieter nicht direkt absetzbar, selbst wenn sie in den Nebenkosten enthalten ist

• Aber: haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen aus der Nebenkostenabrechnung können im Hauptvordruck (Zeilen für § 35a EStG) erfasst werden

Steuertipps für Mieter: Indirekt von der Grundsteuer profitieren

Mieter können die Grundsteuer nicht direkt in der Steuererklärung absetzen, weil sie nicht Eigentümer sind und keine eigene Zahlung an die Gemeinde leisten. Trotzdem gibt es Möglichkeiten, über die Betriebskosten steuerlich etwas zu sparen.

Etwa 20 % der Arbeits- und Lohnkosten für haushaltsnahe Dienstleistungen aus der Nebenkostenabrechnung können als Steuerermäßigung nach § 35a EStG geltend gemacht werden:

• Hausreinigung, Winterdienst, Gartenpflege, Hausmeisterservice

Beispiel:

• Nebenkostenabrechnung 2025 weist 300 € für Treppenhausreinigung und Winterdienst (reine Lohnkosten) aus

• 20 % davon = 60 € direkte Steuerermäßigung auf die Einkommensteuer

Lassen Sie sich von Ihrem Vermieter eine detaillierte Nebenkostenaufstellung geben, in der die haushaltsnahen Dienstleistungen separat mit Lohnanteilen ausgewiesen sind. Ohne diese Daten kann das Finanzamt den Abzug ablehnen.

Besondere Konstellationen: Grundsteuererlass, Grundsteuer C & Fristen

Grundsteuererlass: Bei erheblichen, unverschuldeten Mietausfällen, etwa durch Leerstand nach Brandschaden oder Wasserschaden, kann nach dem Grundsteuergesetz ein teilweiser Erlass (25, 50 %) beantragt werden. Der Antrag muss in der Regel bis zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde eingehen (z. B. Erlass für 2025 bis 31.03.2026).

Grundsteuer C: Kommunen können seit 2025 einen gesonderten, höheren Hebesatz auf baureife, unbebaute Grundstücke erheben. Die steuerliche Absetzbarkeit funktioniert wie bei Grundsteuer B, sofern das Grundstück der Einnahmeerzielung dient.

Fristen & Bescheide:

• Eigentümer müssen eine Grundsteuererklärung bis 31. Januar 2023 abgeben, diese Frist ist längst verstrichen, Nachzügler riskieren Verspätungszuschläge

• Ab 2025 gelten neue Grundsteuermesszahlen nach dem Bundesmodell, die Bescheide über Grundsteuerwert und Grundsteuermessbetrag gingen 2024/2025 heraus

• Prüfen Sie Ihren Grundsteuerbescheid sorgfältig und legen Sie bei Fehlern fristgerecht Einspruch ein

• Alle Bescheide für die Steuerunterlagen 2025/2026 geordnet abheften

Fazit: Grundsteuer clever steuerlich nutzen

Die Grundsteuer ist nur dann steuerlich absetzbar, wenn sie mit Vermietung, betrieblicher Nutzung oder einem anerkannten Arbeitszimmer zusammenhängt. Selbstgenutzte Immobilien können die Grundsteuer normalerweise nicht absetzen, sie bleibt ein Teil der privaten Lebensführung. Die Umlage auf Mieter ändert nichts am Werbungskostenabzug für Vermieter, und gemischte Nutzung erfordert eine nachvollziehbare Flächenaufteilung.

Durch die Reform stehen 2025/2026 zwar neue Beträge auf den Bescheiden, doch die Grundprinzipien der Absetzbarkeit gelten unverändert. Bewahren Sie Ihre Grundsteuerbescheide, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Flächenberechnungen geordnet auf, bei Rückfragen des Finanzamts sind Sie damit bestens vorbereitet. Eine sorgfältige steuerliche Planung bei vermieteten oder gemischt genutzten Immobilien kann die Steuerlast langfristig spürbar senken. Nutzen Sie diesen Blick auf die Daten und Infos aus diesem Artikel, um keinen Euro zu verschenken.