Wohngebäudeversicherung steuerlich absetzen: Der Ratgeber

Ja, Sie können die Wohngebäudeversicherung steuerlich absetzen, aber praktisch nur dann, wenn das Gebäude (oder ein Teil davon) Einkünfte erzielt, zum Beispiel durch Vermietung.

Für selbstgenutzte Immobilien gelten die Beiträge zur Wohngebäudeversicherung in der Regel als private Lebensführung und sind damit nicht abziehbar.

Wichtige Fakten auf einen Blick

• Die Wohngebäudeversicherung ist bei Vermietung in der Regel als Werbungskosten abziehbar, weil sie der Sicherung von Mieteinnahmen dient.
• Bei Selbstnutzung ist die steuerliche Absetzbarkeit Wohngebäudeversicherung normalerweise ausgeschlossen, weil Ausgaben der privaten Lebensführung steuerlich nicht berücksichtigt werden.
• Bei gemischter Nutzung können Sie Beiträge anteilig absetzen, üblich ist ein Flächenschlüssel, zum Beispiel 80 qm vermietet von 200 qm gleich 40 Prozent.
• Vermieter erfassen die Gebäudeversicherung in der Anlage V unter den Werbungskosten und sollten Police, Beitragsrechnungen und Kontoauszüge mindestens 10 Jahre aufbewahren.
• Bei Eigentumswohnungen in der WEG wird die Wohngebäudeversicherung oft über das Hausgeld gezahlt, absetzbar ist dann Ihr Anteil laut Jahresabrechnung.
• Bei Leerstand kann der Abzug weiter möglich sein, wenn eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisbar ist, zum Beispiel durch Inserate und Maklerauftrag.

Wohngebäudeversicherung und Steuern: Was Sie wissen müssen

Die Wohngebäudeversicherung deckt typischerweise Schäden am Gebäude ab, zum Beispiel durch Feuer, Leitungswasser, Sturm oder Hagel. Je nach Vertrag kommen Bausteine hinzu, etwa Elementarschäden. Für Eigentümer ist das wirtschaftlich relevant, weil ein größerer Gebäudeschaden schnell fünfstellige oder sechsstellige Beträge erreichen kann, während die jährliche Prämie häufig im dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Bereich liegt.

Steuerlich ist entscheidend, ob die Immobilie privat genutzt wird oder ob sie zur Erzielung von Einkünften dient. Das Finanzamt trennt strikt zwischen Kosten der privaten Lebensführung und Kosten, die mit Einnahmen zusammenhängen. Diese Trennung ist der Grund, warum die Frage nach Wohngebäudeversicherung Steuer bei Vermietern meist eindeutig zu beantworten ist, bei Selbstnutzern aber fast immer mit Nein.

In der Praxis gibt es drei Standardsituationen:

• Selbstgenutztes Einfamilienhaus: Beiträge sind normalerweise nicht abziehbar.
• Vermietete Immobilie: Beiträge sind regelmäßig als Werbungskosten abziehbar.
• Gemischte Nutzung, etwa eine vermietete Einliegerwohnung im selbstgenutzten Haus: Abzug nur anteilig und nachvollziehbar aufzuteilen.

Die folgenden Abschnitte zeigen Ihnen, wann Sie eine Gebäudeversicherung absetzen können, wie Sie sie in der Wohngebäudeversicherung Steuererklärung eintragen und welche Sonderfälle in DACH häufig vorkommen.

Grundlagen: Wann ist die Wohngebäudeversicherung steuerlich absetzbar?

Der steuerliche Hebel ist die Einordnung als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Diese Definition steht in § 9 EStG, der auch für Vermietungseinkünfte maßgeblich ist (§ 9 EStG Werbungskosten).

Für privat genutzte Immobilien fehlt dieser Einkunftsbezug. Ausgaben, die der privaten Lebensführung zuzuordnen sind, dürfen steuerlich grundsätzlich nicht abgezogen werden. Das Abzugsverbot ist in § 12 EStG geregelt (§ 12 EStG Nicht abzugsfähige Ausgaben).

Wichtig ist auch die Abgrenzung zu Sonderausgaben. Viele Versicherungen sind als Sonderausgaben in bestimmten Grenzen abziehbar, zum Beispiel Vorsorgeaufwendungen. Die Wohngebäudeversicherung zählt typischerweise nicht zu den Vorsorgeaufwendungen des § 10 EStG, weil sie keine Personenrisiken absichert, sondern ein Sachrisiko am Gebäude (§ 10 EStG Sonderausgaben).

Damit ergibt sich für die steuerliche Absetzbarkeit Wohngebäudeversicherung eine klare Systematik:

• Vermietet: Abzug als Werbungskosten, weil die Versicherung die Einnahmequelle Immobilie absichert.
• Selbst genutzt: kein Abzug, weil kein Zusammenhang mit steuerpflichtigen Einnahmen besteht.
• Teilweise vermietet oder betrieblich genutzt: Abzug anteilig, wenn der abziehbare Teil sachgerecht ermittelt und dokumentiert ist.

In der Steuerpraxis ist außerdem die Zahlungsweise relevant: Maßgeblich ist meist das Jahr der Zahlung (Abflussprinzip). Zahlen Sie die Prämie im Dezember für das Folgejahr, kann sie trotzdem im Zahlungsjahr zu berücksichtigen sein, soweit keine besonderen Abgrenzungsvorschriften greifen. Für private Vermieter wird das regelmäßig nach dem tatsächlichen Zahlungszeitpunkt behandelt.

Selbstgenutzte Immobilie: Keine steuerliche Absetzbarkeit

Bei einer selbstgenutzten Immobilie sind Beiträge zur Wohngebäudeversicherung grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar, weil sie der privaten Lebensführung zugeordnet werden. Der Kernpunkt ist, dass das Eigenheim keine steuerpflichtigen Einnahmen erzeugt, die gesichert oder erhalten werden müssten. Das entspricht dem Abzugsverbot des § 12 EStG (§ 12 EStG).

Praktisch bedeutet das: Auch wenn die Wohngebäudeversicherung für Sie wirtschaftlich sinnvoll ist, führt sie bei Selbstnutzung nicht zu einem Steuerabzug. Viele Eigentümer verwechseln diesen Punkt mit der Behandlung von Vorsorgeaufwendungen, die personenbezogen sind. Eine Gebäudeversicherung ist jedoch eine Sachversicherung und wird normalerweise nicht als Sonderausgabe angesetzt (§ 10 EStG).

Es gibt aber Konstellationen, in denen ein Teil der Kosten in den steuerlichen Bereich rutschen kann:

• Häusliches Arbeitszimmer: Wenn ein steuerlich anerkanntes Arbeitszimmer vorliegt, können anteilige Hauskosten abzugsfähig sein. Die Rechtsgrundlage für den Abzug ist unter anderem in § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG und in der Verweisung für Arbeitnehmer in § 9 Abs. 5 EStG geregelt (§ 4 EStG, § 9 EStG).
• Betrieblich genutzte Gebäudeteile: Bei einem separat genutzten Raum oder Bereich, der einem Betrieb zugeordnet ist, kann eine anteilige Zuordnung als Betriebsausgabe in Betracht kommen.

Für die Aufteilung wird in der Praxis häufig die Fläche genutzt, zum Beispiel 12 qm Arbeitszimmer bei 120 qm Wohnfläche gleich 10 Prozent. Der Schlüssel muss zum Gebäude passen und sollte in Ihren Unterlagen nachvollziehbar abgelegt werden, etwa mit Grundriss und Flächenberechnung.

Vermietete Immobilie: Vollständige Absetzbarkeit als Werbungskosten

Bei einer vermieteten Immobilie gehört die Wohngebäudeversicherung typischerweise zu den Werbungskosten, weil sie unmittelbar der Erzielung und Sicherung der Mieteinnahmen dient. Rechtsgrundlage ist § 9 EStG (Werbungskosten), der Aufwendungen erfasst, die durch die Einkünfteerzielung veranlasst sind (§ 9 EStG). Praktisch heißt das: Ist das Objekt zu 100 Prozent vermietet, können die Versicherungsbeiträge grundsätzlich in voller Höhe angesetzt werden, sofern sie das vermietete Gebäude betreffen (nicht private Zusatzbausteine ohne Bezug zur Vermietung).

Beispiel (Jahresbeitrag): Die Wohngebäudeversicherung beträgt 480 Euro pro Jahr. Sie vermieten ein Einfamilienhaus ganzjährig. Dann sind 480 Euro als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Zahlen Sie monatlich 40 Euro, gilt das gleiche, entscheidend ist der abgeflossene Betrag im Kalenderjahr (Zufluss-Abfluss-Prinzip).

Beispiel (unterjähriger Erwerb): Sie kaufen das vermietete Haus zum 01.07. und tragen ab diesem Zeitpunkt die Prämie. Wenn im Jahr 240 Euro gezahlt wurden, sind 240 Euro absetzbar. Trägt der Verkäufer bis Juni die Prämie, ist das nicht Ihr Aufwand.

Für die Steuererklärung sollten Sie die Beiträge so aufbereiten, dass sie für das Finanzamt klar nachvollziehbar sind. Wichtig sind:

• Versicherungsschein (Objektadresse, versichertes Risiko, Versicherungsnehmer)
• Beitragsrechnung bzw. Beitragskontoauszug der Versicherung
• Zahlungsnachweis (Kontoauszug, Lastschrift)
• bei mehreren Objekten: Zuordnung der Prämie zur jeweiligen Immobilie (z. B. Policennummer je Objekt)

In einer Prüfung hilft außerdem eine kurze interne Notiz, welche Position der Rechnung in welche Immobilie und in welches Steuerjahr gehört, insbesondere bei Vorauszahlungen oder Beitragsänderungen.

Teilweise vermietete oder gewerblich genutzte Immobilien

Bei gemischter Nutzung ist die Wohngebäudeversicherung nur insoweit abziehbar, wie sie dem vermieteten oder betrieblich genutzten Teil zuzuordnen ist. Typische Fälle sind ein Zweifamilienhaus mit Eigennutzung im Erdgeschoss und Vermietung im Obergeschoss oder ein selbst genutztes Wohnhaus mit separat vermietetem Anbau. Der privat genutzte Anteil bleibt steuerlich außen vor (Abzugsverbot für Privataufwendungen).

In der Praxis wird die Aufteilung meist nach einem sachgerechten Schlüssel vorgenommen. Üblich sind:

• Flächenschlüssel: Vermietete Quadratmeter im Verhältnis zur Gesamtfläche.
• Nutzungsanteil: Wenn Flächen nicht vergleichbar sind (z. B. Lager, Werkstatt, Verkaufsfläche), kann ein anderer, besser begründbarer Maßstab passend sein.

Wichtig ist, dass der Schlüssel konsequent angewendet und dokumentiert wird (Grundriss, Flächenaufstellung). Bei gewerblicher Nutzung gilt zusätzlich: Der betriebliche Anteil wird in der Regel als Betriebsausgabe erfasst, der vermietete Anteil als Werbungskosten. Der private Anteil bleibt nicht abziehbar.

Praxisbeispiel (Flächenschlüssel): Gesamtwohnfläche 200 qm. Davon sind 120 qm (Obergeschoss) vermietet, 80 qm (Erdgeschoss) selbst genutzt. Jahresprämie Wohngebäudeversicherung: 600 Euro. Abziehbar sind 600 Euro x 120/200 = 360 Euro als Werbungskosten. Die restlichen 240 Euro sind privat veranlasst.

Praxisbeispiel (gewerblicher Anteil): In einem Haus mit 150 qm sind 30 qm als Büro an Ihr Einzelunternehmen zugeordnet, 60 qm sind vermietet, 60 qm selbst genutzt. Jahresprämie 750 Euro. Aufteilung nach Fläche: 30/150 = 20 Prozent (150 Euro Betriebsausgabe), 60/150 = 40 Prozent (300 Euro Werbungskosten), 40 Prozent privat (300 Euro nicht abziehbar). Damit ist transparent, welcher Teil in welche steuerliche Sphäre fällt.

So tragen Sie die Wohngebäudeversicherung in die Steuererklärung ein

Für Vermietungseinkünfte gehört die Wohngebäudeversicherung in die Anlage V. Dort wird sie bei den Werbungskosten im Bereich der laufenden Grundstücksaufwendungen erfasst, typischerweise als Versicherungen (Bezeichnung je nach Formularversion und Software). Tragen Sie den Betrag objektbezogen ein, bei mehreren Immobilien also getrennt je Anlage V bzw. je Objekt.

1. Beitrag ermitteln: Summe der im Kalenderjahr tatsächlich gezahlten Prämien (ggf. nur Ihr Anteil bei Eigentümergemeinschaft).
2. Aufteilen bei Mischobjekten: Vermietungsanteil anhand Ihres Schlüssels berechnen (z. B. Fläche) und nur diesen Teil ansetzen.
3. Eintragen in Anlage V: Unter Werbungskosten in der Rubrik für Versicherungen bzw. laufende Grundstücksaufwendungen den Betrag eintragen.
4. Erläuterung ergänzen (optional, aber hilfreich): Bei Aufteilung eine kurze Notiz in den Freitext/Ergänzungen: Gesamtprämie, Schlüssel, Ergebnis.

Häufige Fehlerquellen: (1) Die Prämie wird fälschlich als Sonderausgabe angesetzt. (2) Es wird der Rechnungsbetrag statt der im Jahr gezahlten Beiträge eingetragen. (3) Bei gemischter Nutzung wird nicht aufgeteilt oder der Schlüssel ist nicht nachvollziehbar. (4) Verwechslung mit der Hausratversicherung, die bei Vermietung meist nicht zum Objekt gehört.

Dokumentation: Bewahren Sie Versicherungsschein, Jahresrechnung und Kontoauszüge geordnet nach Objekt und Jahr auf. Bei anteiliger Zuordnung legen Sie zusätzlich Grundriss, Flächenberechnung und eine kurze Rechennotiz ab. So können Sie Rückfragen des Finanzamts schnell beantworten, ohne die Aufteilung später rekonstruieren zu müssen.

Häufige Fragen und Sonderfälle zur steuerlichen Absetzbarkeit

Denkmalschutz: Bei denkmalgeschützten Gebäuden gilt für die Wohngebäudeversicherung keine Sonderregel, sie bleibt grundsätzlich eine laufende Objektaufwendung. Bei Vermietung zählt sie zu den Werbungskosten. Zusätzliche steuerliche Vergünstigungen betreffen meist Sanierungsaufwendungen, nicht die Versicherungsprämie. Wichtig ist, die Prämie sauber vom Aufwand für denkmalbedingte Instandsetzung zu trennen.

Ferienwohnung: Wird eine Ferienwohnung entgeltlich vermietet, ist die Prämie anteilig abziehbar. Bei gemischter Nutzung (eigene Urlaubszeiten) braucht es eine nachvollziehbare Aufteilung, häufig nach Vermietungstagen oder nach dem Verhältnis Vermietung zu Selbstnutzung. Bei reiner Eigennutzung bleibt die Prämie steuerlich ohne Wirkung.

Erbengemeinschaft: Zahlt die Erbengemeinschaft die Prämie, wird sie in der Regel im Rahmen der gemeinschaftlichen Einkünfteverteilung berücksichtigt. Jeder Miterbe setzt seinen Anteil entsprechend der Beteiligungsquote an, entscheidend sind Zahlungsfluss und Zuordnung zum vermieteten Objekt.

Nießbrauch: Trägt der Nießbraucher die Kosten und erzielt die Mieteinnahmen, sind die Versicherungsbeiträge typischerweise beim Nießbraucher als Werbungskosten anzusetzen, nicht beim zivilrechtlichen Eigentümer.

Leerstand, Renovierung, Verkauf im Jahr: Bei vorübergehendem Leerstand können Beiträge abziehbar bleiben, wenn eine klare Vermietungsabsicht dokumentiert ist (Inserate, Maklerauftrag). Während Renovierung gilt Entsprechendes, sofern die Maßnahmen der (Wieder-)Vermietung dienen. Beim Verkauf während des Jahres sind grundsätzlich die im Jahr gezahlten Beiträge anzusetzen, bei Eigentumsübergang ist zeitanteilig abzugrenzen, je nachdem, wer wirtschaftlich und vertraglich die Prämie trägt.

WEG und Eigentumswohnungen: In Wohnungseigentümergemeinschaften läuft die Wohngebäudeversicherung meist über die WEG. Maßgeblich ist die Jahresabrechnung mit Ihrem Kostenanteil nach Miteigentumsanteilen und die korrekte Zuordnung, da in der Abrechnung häufig mehrere Versicherungen gebündelt ausgewiesen sind.

Fazit: Wohngebäudeversicherung steuerlich optimal nutzen

Die Wohngebäudeversicherung ist steuerlich vor allem dann relevant, wenn das Gebäude (oder ein Gebäudeteil) Einkünfte erzielt, typischerweise durch Vermietung. In diesen Fällen zählt die Prämie regelmäßig zu den Werbungskosten und wird objektbezogen erfasst, bei mehreren Immobilien getrennt. Bei gemischter Nutzung ist eine sachgerechte Aufteilung zwingend, damit nur der einkünftebezogene Anteil angesetzt wird und das Finanzamt die Berechnung nachvollziehen kann. Für selbstgenutztes Eigentum bleibt die Wohngebäudeversicherung dagegen im Regelfall ohne steuerlichen Effekt.

Handlungsempfehlungen für Vermieter: Prüfen Sie jährlich, ob die im Kalenderjahr tatsächlich gezahlten Beiträge vollständig erfasst sind, und stimmen Sie den Betrag mit Kontoauszügen sowie der Versicherungsrechnung ab. Bei Eigentumswohnungen in der WEG sollten Sie Ihren Anteil aus der Jahresabrechnung übernehmen und bei unklaren Sammelpositionen eine Aufschlüsselung vom Verwalter anfordern. Bei Leerstand oder Renovierung sichern Sie die Vermietungsabsicht durch Unterlagen (Anzeigen, Maklerkorrespondenz, Sanierungsplan).

Handlungsempfehlungen für Selbstnutzer: Dokumentieren Sie dennoch Policen und Zahlungen ordentlich, insbesondere wenn später eine Vermietung geplant ist oder einzelne Räume zeitweise vermietet werden, weil dann eine Umstellung und Aufteilung erforderlich werden kann.

Bei komplexen Konstellationen wie Nießbrauch, Erbengemeinschaft, unterjährigem Verkauf oder umfangreichen Umbaumaßnahmen ist eine individuelle steuerliche Beratung oft entscheidend, um Zuordnung, Aufteilung und Nachweise rechtssicher zu gestalten.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich die Beiträge meiner Wohngebäudeversicherung für eine vermietete Wohnung in der Anlage V ansetzen?

Ja, bei Vermietung zählen die Beiträge in der Regel zu den Werbungskosten und werden in der Anlage V eingetragen. Wichtig ist, dass Sie Police, Beitragsrechnungen und Kontoauszüge abgleichen. Bewahren Sie die Unterlagen mindestens zehn Jahre auf.

Wie berechne ich den absetzbaren Anteil bei gemischter Nutzung eines Hauses?

Gängig ist die Aufteilung nach Flächenschlüssel, zum Beispiel vermietete 80 qm von 200 qm ergibt 40 Prozent. Tragen Sie nur den einkünftebezogenen Anteil als Werbungskosten ein. Dokumentieren Sie die Berechnung so, dass das Finanzamt sie nachvollziehen kann.

Was gilt, wenn die Wohngebäudeversicherung über das Hausgeld einer Eigentumswohnung bezahlt wird?

In diesem Fall ist Ihr absetzbarer Teil der Anteil laut Jahresabrechnung der WEG. Setzen Sie genau diesen Betrag in der Steuererklärung an. Bei unklaren Sammelpositionen fordern Sie eine Aufschlüsselung vom Verwalter an.

Können Beiträge weiter abgezogen werden, wenn die Wohnung vorübergehend leer steht?

Ja, ein Abzug bleibt möglich, wenn eine ernsthafte Vermietungsabsicht besteht. Typische Nachweise sind Inserate, Maklerauftrag oder Sanierungspläne. Fehlt dieser Nachweis, kann das Finanzamt den Werbungskostenabzug versagen.

Muss ich die Versicherungskosten bei teilweiser gewerblicher Nutzung anders behandeln?

Bei gewerblicher Nutzung ist ebenfalls nur der einkünftebezogene Anteil absetzbar und sachgerecht aufzuteilen. Nutzen und Risiko müssen klar zugeordnet werden. Bei komplexen Konstellationen ist eine individuelle steuerliche Beratung sinnvoll.

Wie verhalte ich mich als Selbstnutzer, wenn ich später vermieten möchte?

Als Selbstnutzer sind Beiträge meist nicht abziehbar, dennoch sollten Sie Policen und Zahlungen ordentlich dokumentieren. Bei späterer Vermietung wird dann eine Umstellung und anteilige Aufteilung erforderlich. Gute Unterlagen erleichtern die Nachweisführung gegenüber dem Finanzamt.

Welche Unterlagen reichen als Nachweis für den Abzug der Wohngebäudeversicherung?

Rechnung der Versicherung, Kontoauszug mit Zahlungsnachweis und die Versicherungs-Police sind die Kernbelege. Bei gemischter Nutzung zusätzlich Flächenaufstellung oder Jahresabrechnung der WEG. Bei Leerstand oder Renovierung legen Sie Inserate, Maklerkorrespondenz oder Sanierungspläne vor.